Abstrak Berdasarkan pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 2 tahun 1999 tentang penyelenggaraan Transmigrasi disebutkan bahwa Hak milik atas tanah bagi transmigran pada prinsipnya tidak dapat dipindah-tangankan kecuali : Transmigran meninggal dunia, telah memiliki hak sekurang-kurangnya selama 20 (dua puluh) tahun, dan Transmigran Pegawai Negeri yang dialih tugaskan. Apabila ketentuan ini dilanggar maka para transmigran diancam dengan pencabutan haknya itu kembali. Namun dalam prakteknya banyak diantara mereka yang meninggalkan daerah tujuan untuk kembali ke daerah asal sementara belum cukup waktu 20 tahun untuk batas diperbolehkannya melakukan peralihan hak atas tanah pertanian/perkebunan mereka. Untuk melaksanakan peralihan hak atas tanah tersebut akhirnya dilakukan secara jual beli dibawah tangan. Permasalahan akan timbul pada saat akan mendaftarkan balik nama sertipikat kepemilikan tanah tersebut pada Kantor Pertanahan setempat atau ketika si pembeli ingin menjadikan sertipikat kepemilikan tanah tersebut sebagai jaminan hutangnya. Metode yang digunakan untuk menjawab permasalahan ini adalah dengan metode penelitian hukum empiris yaitu suatu penelitian hukum yang memperoleh datanya dari data primer atau data yang diperoleh dari masyarakat. Dari hasil penelitian dapat disimpulkan bahwa akibat dari peralihan hak atas sertipikat tanah yang dilakukan dengan jual beli bawah tangan tersebut di antaranya adalah sertipikat hak atas tanah tidak dapat diproses balik nama pada kantor pertanahan, sertipikat hak atas tanah tidak dapat dijadikan jaminan kredit/pinjaman pada bank atau lembaga-lembaga pembiayaan dan banyaknya muncul kuasa-kuasa palsu dan kuasa mutlak sebagai akibat dari pihak penjual/pemilik awal sertipikat tidak diketahui lagi keberadaannya yang mana kuasa-kuasa tersebut tidak dapat digunakan dikemudian hari dan tidak dapat dijadikan dasar kepemilikan. Sedangkan upaya-upaya yang dapat dilakukan untuk mengatasi permasalahan tersebut adalah dengan berusaha mencari tahu tentang keberadaan pihak penjual agar dapat dilakukan penandatanganan Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jika Pihak penjual tidak dapat hadir dapat membuat Akta Kuasa Untuk Menjual dihadapan Notaris ditempat mereka berada. Jika penjual telah meninggal dunia maka para ahli waris penjual dapat bertindak dan menandatangani akta jual beli sebagai pihak penjual dengan terlebih dahulu dilakukan proses turun waris atas sertipikat di Kantor Pertanahan. Namun jika penjual sudah tidak diketahui keberadaannya lagi maka dapat dilakukan balik nama berdasarkan penetapan pengadilan. Sedangkan apabila akan dijadikan jaminan kredit/pinjaman maka sertipikat tersebut harus di proses balik nama dengan cara sebagaimana tersebut diatas atau dapat menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh dan dihadapan Notaris. Kata kunci : Peralihan Hak, Tanah Hak Milik Eks Transmigrasi, Bawah Tangan Abstract Based on Article 32 of Government Regulation Number 2 of 1999 concerning the implementation of Transmigration, it is stated that land ownership rights for transmigrants are in principle not transferable except: Transmigrant dies, has rights for at least 20 (twenty) years, and Transmigrant Employees The transferred country is assigned. If this provision is violated, the transmigrants are threatened with revocation of their rights. But in practice many of those who leave the destination to return to their original areas while not enough time for 20 years to limit are permitted to make the transfer of rights to their agricultural / plantation land. To carry out the transfer of land rights, it was finally carried out by buying and selling under the hands. Problems will arise when registering the name of the land ownership certificate at the local Land Office or when the buyer wants to make the certificate of ownership of the land as collateral for his debt. The method used to answer this problem is the empirical legal research method which is a legal research that obtains data from primary data or data obtained from the public. From the results of the study it can be concluded that the consequences of the transfer of rights to land certificates carried out by buying and selling under the hands are among others certificates of land rights that cannot be returned to the land office, certificates of land rights cannot be guaranteed as loans / loans to banks or financing institutions and the number of false powers and absolute power as a result of the seller / initial owner of the certificate is no longer known where those powers cannot be used in the future and cannot be used as the basis of ownership. Whereas efforts that can be done to overcome these problems are by trying to find out about the existence of the seller so that the signing of the Sale and Purchase Act can be made before the Land Deed Maker Officer. If the seller cannot attend can make the Deed of Power to Sell before the Notary in their place. If the seller has passed away, the heirs of the seller can act and sign the deed of sale and purchase as the seller with the first process of inheritance being carried out for the certificate at the Land Office. However, if the seller is no longer known, then the name can be made based on the court's determination. Whereas if it will be used as collateral for credit / loan, the certificate must be processed by the name as above or can use the Power of Attorney to Charge Mortgage (SKMHT) made by and before the Notary.