Penelitian bertujuan untuk mengetahui bagaimana mekanisme peralihan hak atas tanah, apa saja kendala-kendala yang dihadapi dan bagai mana pemecahanya tersebut dan untuk mengetahui bagaimana perlindungan hukum bagi pihak yang terkait dalam proses tersebut. Penelitian ini menggunakan Penelitian yuridis sosiologis merupakan penelitian yang mengkaji kaidah-kaidah hukum dan norma-norma hukum serta peraturan-peraturan yang ada, yang kemudian menganalisis dan mengkaji bekerjanya di masyarakat.bekerjanya hukum di masyarakat dapat di kaji dari tingkat efektifitasnya hukum, kepatuhan terhadap hukum, peranan lembaga atau istitusi hukum di dalam penegakan hukum, implementasi aturan hukum, pengaruh aturan hukum terhadap masalah sosial tertentu atau sebaliknya, pengaruh masalah sosial terhadap hukum.Berdasarkan metode tersebut penelitian menghasilkan pada pokoknya perwalian dan izin menjual dapat dibuat oleh pengadilan negeri dan desa yang disahkan kecamatan, untuk pengadilan agama hanya perwalian saja. Setiap jual beli berkaitan pertanahan harus menggunakan akta jual beli dari PPAT atau PPATS. Akta tersebut sebagai bukti untuk melakukan pendaftaran di kantor pertanahan.Masalah yang dihadapi di lapangan adalah kurang pahamnya masyarakat tentang hukum pertanahan, perwalian dan izin menjual, aplikasi pertanahan sering eror, tidak teraturnya buku warkah juga mempersulit kerja. Cara mengatasi masalah tersebut adalah dengan memberikan pengarahan hukum kepada masyarakat dan pengantian sistem warkah menjadi komputerisasi.Mengenai perlindungan hukum bagi wali,sepanjang si-Wali dapat membuktikan bahwa harta sepanjang dipergunakan untuk kepentingan si-Anak maka, maka wali tersebut bebas demi hukum, namun berlaku sebaliknya apabila si-Wali melanggar ketentuan tersebut maka anak tersebut dapat menuntut haknya selama dapat dibuktikan sebaliknya peralihan tersebut mempunyai kekuatan hukum yang kuat (bukan mutlak).Kata  kunci :  jual beli, di bawah umur,  perlindungan hukum